ABD’DE KİRALIK KONUTLARA İLİŞKİN ON EKONOMİK GERÇEK

Covid-19 dönemi başta olmak üzere dünyada ve ülkemizde kiralar ve taşınmaz fiyatlarında ciddi değişiklikler oldu. Bunun etkileri devam edecek, aşağıda ABD’de bir rapordan özetlenmiştir. (https://www.brookings.edu/articles/ten-economic-facts-about-rental-housing/)
Salgın hastalık sonrasında ABD’de konut talebindeki değişim sonucunda kiracısı olmayan kiralık birimlerin payı, yüksek kira enflasyonu ve düşük gelirli hanelerin bütçelerini zorlayan konut harcamaları ortaya çıkmıştır. Bu zorluklardan bazıları pandeminin zirvede olduğu dönemde en şiddetli şekilde yaşanmıştır, ancak buna bağlı konut istikrarsızlığı devam etmiş ve kiralık konut piyasasındaki uzun vadeli altta yatan sorunları ortaya çıkarmıştır.
Çok düşük işsizlik oranı ve ücretlerdeki son dönemdeki güçlenme, ABD'deki konut istikrarsızlığının büyük ölçüde yapısal bir sorun olduğunu ve güçlü bir ekonomi ile tam olarak çözülemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır. Federal konut yardımları için mali destek yetersizdir, hak sahibi haneler yardımlar için yıllarca beklemektedir ve evsizliği deneyimleyen bekar bireylerin sayısı artmıştır. Etkili bir çözüm için kanun yapıcıların politik adımlar atması gerekecektir. ABD'de hanelerin yaklaşık üçte biri kiradadır, ancak bu oran hane reisinin yaşına göre önemli ölçüde değişmektedir; 65 yaş ve üzeri kişilerin yaşadığı hanelerin yüzde 21'i ile 25-34 yaş arası kişilerin yaşadığı hanelerin yüzde 58'i arasında değişmektedir.
Kiralarda hanehalkı reisinin eğitimi, geliri ve ırkı gibi faktörler yanında pandemide uzaktan çalışmaya geçmek de ev talebini artırmıştır. Pandemide inşaatların azalması da piyasayı etkilemiştir.
Kira yükü hane gelirlerinin yüzde 30'undan fazlasını kira olması anlamına gelebilir. Bir hanenin kira yükü altında olup olmadığı, o hanenin konut istikrarsızlığına maruz kalıp kalmadığının veya tahliye ve evsizlik gibi olumsuz sonuçlarla karşılaşma olasılığının daha yüksek olup olmadığının iyi bir göstergesidir. Federal hükümet, konut istikrarsızlığıyla karşı karşıya kalan düşük gelirli hanelere yardım etmek için programlar finanse etmektedir, ancak fonlar ne yazık ki yetersizdir. Konut yardımı almaya hak kazanan bazı haneler, yardım almadan önce bekleme listelerinde yıllarını geçiriyor ve çok daha fazla hane bekleme listelerine bile giremiyor. Buna bağlı olarak, evsizlik, kendilerini genellikle yetersiz konut yardımları için uygun olanların herhangi bir sırasının arkasında bulabilen bekar yetişkinler için önemli ölçüde artmıştır. Diğer pek çok kişinin de söylediği gibi, uzun süredir devam eden uygun fiyatlı konut eksikliğinin çözümünün bir parçası da daha fazla konut inşa etmektir. Ancak bu, sorunu yalnızca zaman içinde ele alacak ve bazı yerel bölgelerde sorunun özüne inmeyecektir. Dahası, daha güçlü bir ulusal işgücü piyasası faydalı olsa da yeterli olmayabilir. Şu anda bile, düşük işsizlik oranı ve artan reel ücretler karşısında konut istikrarsızlığı devam etmektedir. Çözümlerin geniş tabanlı olması ve ABD'de düşük gelirli milyonlarca hanenin mali güvensizlikle mücadele ettiğini ve gelirlerinin büyük bir kısmını kiraya harcadığını ve olumsuz ekonomik şokları absorbe etme kabiliyetlerinin çok az olduğunu kabul etmesi gerekecektir.
Kiralık hanelerde 2000-2022 dönemindeki araştırmaya göre;
1. Hane reisinin üniversite mezunu olmaması, daha düşük bir gelir diliminde olması veya Siyah olması durumunda hanelerin kiraya çıkma olasılığı daha yüksektir.
2. Kiralık birimlerin üçte biri müstakil aile kiralamasıdır: 2020 yılında tek birimli kiralık birimlerin sayısı (16,6 milyon), 50'den fazla birime sahip binalardaki kiralık birimlerin sayısından (18,7 milyon) biraz daha azdır; bu iki kategori birlikte kiralık mülklerin yüzde 71'ini temsil etmektedir.
3. Kiralık boş konutlar salgın öncesi seviyelere geri dönerken, çok aileli konutlara başlama artmıştır.
4. Kiralık konut açıklık oranları en yüksek Güneydoğu ABD’de: Bu alanlar ekonomik faaliyetlerin nispeten zayıf olduğu yerlerdir. Özellikle yüksek boşluk oranları Siyah sakinlerin daha yüksek oranda temsil edilmesi, daha yüksek yoksulluk ve daha düşük eğitim seviyeleri ile ilişkilidir. (bir anlamda arz ve taleple ilgilidir)
5. Kira fiyat enflasyonu pandemi öncesi seviyelere iniyor.
6. Kira enflasyonu ABD metropol istatistik bölgelerinde benzer görünüyor.
7. Düşük gelirli kiracı haneler için kira, toplam harcamalarının sürekli olarak üçte birinden fazlasını oluşturmaktadır. Gelirdeki geçici bir azalma bile hanehalklarının kirayı ödeyememesine neden olabilir ve bu da potansiyel olarak tahliyeye yol açabilir.
8. ABD’de Federal konut yardımı sürekli olarak konut ihtiyacının gerisinde kalmaktadır.
9. Bekâr yetişkinler evsizliğin artmasına neden olmaktadır.
10. Aileler konut seçim sertifikası almak için yıllarca bekliyor.